L'office vous informe
Vade-mecum du droit réel de jouissance spéciale
Commentaire de l'arrêt rendu le 8 septembre 2016 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans l'affaire Maison de Poésie. Comment s'engager efficacement dans ce nouveau démembrement dont les applications pratiques sont infinies.
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Neuf ans après le début de la procédure contentieuse, larrêt annoté marque certainement tout autant lépilogue de « laffaire Maison de Poésie » quun tournant dans la pratique des démembrements. Elle a fait couler tant dencre quil est sans doute à peine besoin de la présenter. La fondation Maison de Poésie, reconnue dutilité publique, avait décidé, en 1932, de vendre limmeuble quelle occupait en plein cur de Paris à la Société des auteurs compositeurs dramatiques (SACD) tout en se réservant, aux termes de lacte de cession, « la jouissance et loccupation par elle seule du deuxième étage et du grenier » et ce pour toute la durée de son existence. Le même acte prévoyait une faculté pour lacquéreur de récupérer la jouissance de ces parties à condition de mettre à la disposition du vendeur un immeuble présentant les mêmes caractéristiques. Alors que la Maison de Poésie invoquait son droit « de jouissance et doccupation » pour se maintenir dans les lieux, la SACD la assignée en 2007 afin de la voir expulsée des locaux. La société considérait en effet que la Fondation était à cette date occupante sans titre et que son expulsion des lieux devait être prononcée par le juge. Dans un premier temps, les juges du fond ont fait droit à cette demande. Ils avaient en effet qualifié le droit que sétait réservé la Maison de Poésie de droit dusage et dhabitation et, dès lors quil bénéficiait à une personne morale, lui avaient appliqué le terme extinctif légal et impératif (Cass. civ. 3ème 7 mars 2007, n°06-12.568, Bull. civ. III n°36) de trente ans prévu à larticle 619 du code civil par renvoi de larticle 625 du même code....
http://unedesrevues.lexisnexis.fr/unerevues/pdf/une/sjn1641.pdf
Une nouvelle technique de démembrement alternative à l'usufruit
Vivien Streiff, notaire, décrit un nouveau droit issu de la jurisprudence qui pourrait bien offrir de nombreuses applications patrimoniales en ce quil représente une alternative à lusufruit.
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Selon lexpert, cest un droit qui se situe au carrefour du droit des contrats, dominé par un principe de liberté, et du droit des biens qui est régi par lordre public. En pratique, il sagira de répartir «de façon quasi chirurgicale», précise-t-il, les prérogatives du propriétaire entre le propriétaire et le titulaire du droit réel de jouissance.
http://www.agefiactifs.com/videos/videos/le-droit-reel-de-jouissance-speciale-un-nouvel-76838
Blockchain et propriété immobilière
Régulièrement présentée comme la technologie de la désintermédiation, la blockchain amène les tiers de confiance à anticiper cette rupture annoncée.
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Régulièrement présentée comme la technologie de la désintermédiation, la blockchain amène les tiers de confiance à anticiper cette rupture annoncée. Mais appliquée à la propriété immobilière, cette vision résiste-t-elle à lanalyse ?
Du bail au volume : questions de superficie
L'article revient sur les multiples facettes du droit de superficie : dans les baux conférant un droit personnel de jouissance, dans ceux constitutifs d'un droit réel de jouissance, et dans la division en volume
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Du bail au volume : questions de superficie Vivien Streiff notaire à Condé-sur-lEscaut, président de la 1re commission du 112e congrès des notaires de France Cédric Pommier notaire à Lyon, rapporteur de la 1re commission du 112e congrès des notaires de France Defrénois 2016 hors-série. Non explicitement consacrée par les rédacteurs du Code civil, la légalité du droit de superficie ne fait pas de doute. Ni indivision, ni démembrement de propriété, [...]
TARIF ET REMISES
TARIF ET REMISES
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Suite à lentrée en vigueur du décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel
de l'accès au droit et à la justice et de larrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires, les notaires sont désormais autorisés à consentir des remises sur les émoluments proportionnels fixés à la sous-section 1 du tarif fixé par les articles A.444-59 à A.444-168 du Code de commerce.
Notre étude a décidé de consentir au bénéfice de ses clients à des réductions, dans la limite des textes entrés en vigueur, et notamment
des articles L.444-2 alinéa 5, R.444-10 et A.444-174 du Code de commerce.
Ces réductions sont les suivantes :
1. Opérations portant sur la mutation ou le financement des biens immobiliers en ce compris les opérations en matière de crédit-bail
immobilier
Il sagit des actes visés au Tableau 5 annexé à larticle R.444-3 du Code de commerce, sous-catégorie intitulée « Actes relatifs principalement aux biens
immobiliers et fonciers » et des opérations de financement assorties de sûretés hypothécaires y compris les quittances, et des actes visés sous les numéros
113 à 117 du Tableau 5 annexé à larticle R.444-3 du Code de commerce.
Nature des biens Biens ou droits à usage non résidentiel Biens ou droits à usage résidentiel Biens ou droits à usage résidentiel social
Taux maximal de remise autorisé 40% 10% 40%
Remises consenties : 40% 10% 40%
2.Apports, transmissions universelles de patrimoine, opérations de scission et/ou de fusion-absorption donnant lieu à une mutation
immobilière relatifs à des sociétés et/ou des associations.
Il sagit des actes visés sous les numéros 159 et 160 du Tableau 5 annexé à larticle R.444-3 du Code de commerce.
Nature des biens Biens ou droits à usage non résidentiel Biens ou droits à usage résidentiel Biens ou droits à usage résidentiel social
Taux maximal de remise autorisé 40% 10% 40%
Remises consenties : 40% 10% 40%
3.Opérations de mutation à titre gratuit, y compris les mutations bénéficiant des exonérations prévues aux articles 787 B et 787 C du
code général des impôts (Pacte Dutreil)
Il sagit des opérations concernant la transmission du patrimoine par succession ou entre vifs (donation, donation-partage y compris transgénérationnelle,...)
visés au Tableau 5 annexé à larticle R.444-3 du Code de commerce, sous-catégorie intitulée « Actes concernant la transmission du patrimoine par succession
ou donation », à lexception de ceux bénéficiant des exonérations prévues aux articles 787 B et 787 C du code général des impôts (Pacte Dutreil).
Nature des biens Actifs bénéficiant dun « Pacte Dutreil » Autres actifs
Taux maximal de remise autorisé 40% 10%
Remises consenties :
Tranche dassiette supérieure à 10M 40% 10%
4. Opérations de partage volontaire ou judiciaire, avec ou sans liquidation de communauté, de succession, de société (autres que de
sociétés de construction) ou dassociation, des partages de biens indivis et des liquidations sans partage
Il sagit des actes visés sous les numéros 42 et 101 à 103 du Tableau 5 annexé à larticle R.444-3 du Code de commerce
Taux maximal de remise autorisé 10%
Remises consenties :
Tranche dassiette supérieure à 10M 10%
Ces dispositions sappliquent aux prestations rendues après le 1er mai 2016, pour autant que lintervention du notaire ne soit pas antérieure au 1er mars 2016. Dans ce cas, les dispositions de lancien tarif restent applicables à la prestation considérée, conformément à la réglementation.
Le délaissement : un précieux soutien au droit de propriété
Article co-rédigé par Me STREIFF et Me POMMIER dans la semaine juridique du 18 mars 2016
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" La propriété immobilière privée est souvent concernée par une opération publique daménagement. Ainsi en est-il de lajustement du gabarit de la voirie ou un projet de plus grande envergure, d'une expropriation de parcelles pour les besoins de lintérêt général, de la mise en place dun emplacement réservé... Le propriétaire dispose certes de recours devant le juge administratif pour contester les décisions des collectivités ou de lEtat. Mais au-delà du contentieux, il subit une gêne dune durée indéterminée dans la jouissance de son bien, et cela tant que lopération na pas été menée à son terme. Linstitution originale du droit de délaissement, qui oblige la collectivité à acquérir dans un délai fixé, permet dans certains cas de limiter lincertitude du propriétaire et daccélérer en quelque sorte le temps dont particulier et collectivités nont pas la même notion. Son efficacité varie selon laménagement envisagé par la personne publique...."
JCP N°11 du 18 mars 2016
http://servicelnf2.lexisnexis.fr/unerevues/pdf/une/sjn1611.pdf
Congrès des notaires
Maître STREIFF préside la première commission du 112ème Congrès des notaires qui aura lieu à Nantes du 5 au 8 juin 2016.
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Le Congrès aura cette année pour thème "La propriété immobilière : entre liberté et contraintes".
La première commission s'intitule : "Etablir et protéger la propriété".
Le Congrès des notaires a pour mission, après deux ans de travail approfondi, de formuler des propositions damélioration du droit soumises au vote des notaires de France. Ces propositions sont ensuite transmises aux pouvoirs publics.
Découvrez l'équipe ainsi que les thèmes des quatre commissions du 112ème Congrès des notaires :
SERVITUDE D'ECOULEMENT DES EAUX USEES
L'écoulement des eaux usées n'est pas assimilé à l'écoulement des eaux pluviales.
Arrêt : 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 9 juin 2015
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L'écoulement des eaux usées n'est pas assimilé à l'écoulement des eaux pluviales.
Selon la Cour de cassation la servitude légale d'écoulement des eaux prévue par les dispositions de l'article 640 du Code civil ne concerne que les eaux dont l'écoulement est le résultat naturel de la configuration des lieux et notamment les eaux pluviales, à l'exclusion des eaux usées. Une telle servitude, même apparente, a nécessairement un caractère discontinu. Or seules les servitudes apparentes et continues peuvent s'acquérir par l'écoulement du temps (la prescription).
En conséquence une servitude d'écoulement des eaux usées ne peut s'acquérir que par un titre. La servitude sera établie par un authentique qui sera publié au service de la publicité foncière afin de la rendre opposable aux tiers.
LE POINT SUR LE BORNAGE
Borner sa propriété est un droit.
Pourtant une propriété, même bornée, n'est pas à l'abri d'une action en revendication : Arrêt du 10 juin 2015 de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation
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Le bornage permet de déterminer la ligne séparative entre deux propriétés. Il est matérialisé par des bornes. Il est en principe amiable. Dans ce cas il est constitué par laccord des propriétaires concernés. La loi ne le soumet à aucune forme particulière. Il est cependant la plupart du temps établi par un géomètre expert dont le rôle sera de déterminer précisément les limites de propriété et de dresser un procès-verbal signé par les parties.
Un bornage est unique : nul ne peut exiger un bornage ayant pour objet de constater des limites ayant fait lobjet dun précédent bornage. Il faut donc toujours vérifier si un précédent bornage a été réalisé.
Le bornage est un droit. Il est permis de lexiger auprès de son voisin (article 646 du Code civil). Si ce dernier refuse de se soumettre à un bornage amiable, il y a lieu dengager une action en bornage devant le Tribunal dinstance. Il appartiendra au juge dapprécier les éléments de preuve qui lui sont soumis (titres, possession, documents cadastraux, )
Lopération de bornage na aucun effet translatif : Elle na pas pour objet ni pour effet de transférer la propriété de la portion de parcelle concernée. En conséquence elle ne protège pas contre une éventuelle action en revendication de la propriété bornée. Un récent arrêt de la Cour de cassation la rappelé (Arrêt du 10 juin 2015 3ème Chambre civile)
Actualités
10/10/2019
Aide à la rénovation : comment profiter de l'isolation à 1€ ?
Réaliser des travaux d’isolation pour 1 € peut sembler alléchant. Et c’est effectivement possible, mais attention aux contraintes ! La lettre Conseils des notaires vous informe.
Au sommaire : un tour d’horizon de la fiscalité applicable à l’immobilier, ce qu’il faut savoir avant de souscrire une assurance-vie mais aussi un éclairage sur tous les investissements auxquels on ne pense pas : cinéma, monuments historiques, développement durable…
Découvrez également nos conseils pratiques pour souscrire une assurance auto, recourir au financement participatif, faire jouer la garantie des vices cachés ou encore organiser le maintien à domicile des anciens.
En vente chez votre marchand de journaux. 6,90 €
L’agence nationale de l’information sur le logement (ANIL) vient de rendre public les résultats d’une enquête sur les freins à la mise en location des logements locatifs privés et les difficultés des locataires à accéder au parc privé.
Dans le cadre de cette étude, elle a sondé les bailleurs sur leur pratique en matière de sécurisation des risques locatifs. Ceux qui passent par une agence immobilière se considèrent « couverts » si le profil du locataire a satisfait aux exigences de l’assurance généralement proposée par l’agence pour garantir les impayés. Pour les autres, c’est bien sûr la stabilité professionnelle du candidat à la location qui les rassure, mais aussi « des critères plus subjectifs telle que la « bonne impression » laissée par un locataire potentiel. » Et lorsque les enquêteurs leurs demandent s’ils accepteraient de confier la sélection du locataire à un tiers, comme Action Logement, la moitié d’entre eux répondent par la négative. « Cela montre que les propriétaires sont résolument attachés au caractère intuitu personae du contrat de location, » constatent nos confrères de l’UNIL (union nationale des propriétaires immobiliers) « L’immense majorité des propriétaires fondent leur location sur une relation de confiance. »
• 26 % des sondés estiment qu’ils ne disposent pas de ressources suffisantes pour acquérir un bien immobilier,
• 24 % considèrent qu’il est nécessaire d’être propriétaire avant la retraite,
• 21 % pensent qu’il faut acheter au plus tôt,
• 16 % y voient un achat indispensable à la famille,
• 13 %, un bon investissement.
L’étude a été présentée en même temps que la note de conjoncture immobilière nationale marquée par une hausse de prix des logements anciens sur l’ensemble du territoire (+ 5,1 % pour les appartements et + 2,7 % pour les maisons).
Cette progression associée aux taux d’intérêts actuels offrent un terrain propice à l’investissement. C'est le moment d’acheter ! Comme l'a rappelé, Maître Rozenn Le Beller, Secrétaire du Bureau du Conseil supérieur du notariat. La notaire, en charge du pôle immobilier, conseille au moins argentés de se tourner vers la location – accession qui permet de devenir propriétaire d’un bien après l’avoir occupé pendant un certain temps, en tant que locataire. Ce dernier règle alors un loyer assorti d’une petite somme d’argent, placée en vue de la cession définitive.
04/10/2019
Notariat de France et de Bulgarie : accord de coopération reconduit
Le 4 octobre, à Sofia, les notariats bulgare et français ont renouvelé leur accord de coopération en marge du colloque binational annuel.
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Guides pratiques
Acheter un bien immobilier relève souvent du parcours du combattant.Quelles précautions prendre..?
Quels documents dois-je fournir? Dès qu'un accord est trouvé avec l'acquéreur, je remets au notaire les documents portant sur ma situation personnelle ...
Qui hérite? Dans quelle proportion? Quel en est le coût? Votre notaire est là pour vous aider et vous assister dans les opérations successorales que vous aurez à effectuer...
Les missions du notaire
Les missions du notaire
Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.
- Le notaire, un officier public
Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».
- Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes
Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.
- Le notaire, un professionnel libéral
Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.
- Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire
Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.
L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :
- maintenir un service public juridique de proximité,
- tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
- veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.
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