L'office vous informe
Vade-mecum du droit réel de jouissance spéciale
Commentaire de l'arrêt rendu le 8 septembre 2016 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans l'affaire Maison de Poésie. Comment s'engager efficacement dans ce nouveau démembrement dont les applications pratiques sont infinies.
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Neuf ans après le début de la procédure contentieuse, larrêt annoté marque certainement tout autant lépilogue de « laffaire Maison de Poésie » quun tournant dans la pratique des démembrements. Elle a fait couler tant dencre quil est sans doute à peine besoin de la présenter. La fondation Maison de Poésie, reconnue dutilité publique, avait décidé, en 1932, de vendre limmeuble quelle occupait en plein cur de Paris à la Société des auteurs compositeurs dramatiques (SACD) tout en se réservant, aux termes de lacte de cession, « la jouissance et loccupation par elle seule du deuxième étage et du grenier » et ce pour toute la durée de son existence. Le même acte prévoyait une faculté pour lacquéreur de récupérer la jouissance de ces parties à condition de mettre à la disposition du vendeur un immeuble présentant les mêmes caractéristiques. Alors que la Maison de Poésie invoquait son droit « de jouissance et doccupation » pour se maintenir dans les lieux, la SACD la assignée en 2007 afin de la voir expulsée des locaux. La société considérait en effet que la Fondation était à cette date occupante sans titre et que son expulsion des lieux devait être prononcée par le juge. Dans un premier temps, les juges du fond ont fait droit à cette demande. Ils avaient en effet qualifié le droit que sétait réservé la Maison de Poésie de droit dusage et dhabitation et, dès lors quil bénéficiait à une personne morale, lui avaient appliqué le terme extinctif légal et impératif (Cass. civ. 3ème 7 mars 2007, n°06-12.568, Bull. civ. III n°36) de trente ans prévu à larticle 619 du code civil par renvoi de larticle 625 du même code....
http://unedesrevues.lexisnexis.fr/unerevues/pdf/une/sjn1641.pdf
Actualités
Cet avant-projet concerne les règles relatives à la vente et à l’échange, au bail, au contrat d’entreprise, au prêt, au dépôt, aux contrats aléatoires et au mandat.
Il contient 331 articles ainsi que les motivations ayant présidé à leur rédaction.
Les observations sont à adresser à consultationcontratsspeciaux.dacs@justice.gouv.fr.
Pour rappel, la Chancellerie a confié ce projet à un groupe de travail composé d’universitaires et de praticiens, le 3 avril 2020.
Il a comme objectif d’adapter le droit à la vie économique et sociale contemporaine. Outre le fait que nombre de dispositions datent encore de 1804, il est aussi nécessaire de prendre en compte les évolutions jurisprudentielles ainsi que la réforme du droit commun des contrats, issue de l’ordonnance du 10 février 2016.
Accéder à l'avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux
Pour ce faire, les participants sont invités à retracer leurs aventures sur le site https://coproprietes-histoires-inedites.fr/concours/.
L’histoire peut se dérouler dans les parties communes ou privatives mais doit s’inscrire dans l’un des 3 thèmes proposés aux concurrents : administration et gestion, relation de voisinage, exécution des travaux en copropriété.
Un premier jury, composé essentiellement de professionnels de l’immobilier, sélectionnera 9 textes. Ces derniers seront ensuite soumis au vote des internautes qui devront en retenir 3.
Leurs auteurs recevront leurs gains lors d’une cérémonie qui aura lieu en janvier 2023 : 1 400 € pour le premier prix, 1 100 € pour le second et 800 € pour le troisième.
A vos plumes !
Eu égard à l’inflation « le taux d’intérêt réel sur les crédits immobiliers est largement négatif, » constatent les auteurs de la note parue le mardi 19 juillet.
L’inflation enregistre en effet un gain de 184 points de base depuis décembre 2021, alors que les taux ont progressé de 42 points de base sur les quatre derniers mois de l’année, après avoir augmenté de seulement 4 points de base lors des deux premiers mois.
Autres indicateurs : la durée moyenne des prêts se fixe à 239 mois au cours du second trimestre 2022 (20 ans en juin 2022), le montant moyen des crédits utilisés augmente de 8 % au premier semestre 2022 et la surface achetable s’agrandit d’1m2 sur un an.
*hors assurance et coût des sûretés
Les faits étaient les suivants. Madame s’était acheté une maison au bord de l’océan après avoir demandé plusieurs fois au vendeur si elle risquait de subir des échouages saisonniers d’algues sargasses. Son fils et elle, disposaient d’une santé fragile susceptible d’être altérée par les émanations toxiques des algues en décomposition.
Le vendeur lui avait affirmé que la résidence était à l’abri de ce phénomène qui sévissait sur les côtes antillaises.
La vente fût donc conclue le 14 novembre 2016.
Quelques temps plus tard, la nouvelle propriétaire constata l’arrivée des algues sur le rivage.
Elle demande alors l’annulation de la vente pour avoir été trompée sur un élément déterminant. A titre subsidiaire, elle sollicitait la garantie des vices cachés qui emporte également la résolution de la vente.
La cour d’appel rejeta les demandes. Elle considéra tout d’abord que l’acheteuse n’avait pas démontré que le vendeur savait qu’elle n’aurait pas conclu la transaction si elle avait eu connaissance de l’existence de ces échouages saisonniers. Elle estima ensuite que ces derniers ne pouvaient constituer un vice caché puisqu’ils « avaient leur cause dans un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue est imprévisible. »
La Cour de cassation rejette ces arguments. Elle estime que la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses constatations : « le vendeur avait apporté des réponses mensongères aux demandes répétées [de l’acheteuse] relative à la présence des algues », peu importe l’origine de ces dernières.
21/07/2022
Note de conjoncture immobilière n°56 / Juillet 2022
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